L’apparent glissement de fréquentation des hypermarchés vers les commerces de proximité est symptomatique du changement des habitudes de consommation des Français. Si les chiffres varient fortement en fonction de différents facteurs : taille des centres urbains, desserte des centres villes, parking, etc., il est également utile de les considérer sous l’angle des professionnels de l’immobilier commercial, notamment des foncières françaises spécialisées en immobilier commercial telles que Marne et Finance. Éclairage sur les tendances d’un secteur en pleine transformation, qui attend encore les effets de la mise en application de la loi ELAN.

Foncières spécialisées, indicateurs de tendances

Les sociétés foncières spécialisées en immobilier commercial, à l’instar de Marne et Finance, investissent principalement dans trois familles d’actifs : les Centres-Villes, les Périphéries (bâtiments isolés en ZAC ou Retail Parks) et les Centres Commerciaux ou Galeries Commerciales.

Si chacune de ces localisations présente des caractéristiques différentes, elles possèdent toutes un réel intérêt pour les investisseurs : rotation locative plus faible par rapport à d’autres catégories de biens immobiliers, rareté et valeurs des fonds de commerces bien situés, loyers résilients et rentabilités relativement fortes. Plusieurs facteurs auxquels s’ajoute un avantage non négligeable, puisque l’essentiel des travaux d’aménagement et d’entretien des locaux sont en grande partie assumés par les locataires, contrairement à l’immobilier résidentiel par exemple. Pour preuve, cette classe d’actifs est d’ailleurs aujourd’hui très répandue chez les investisseurs institutionnels, comme Allianz ou BNP Paribas. Outre ces intérêts communs, chaque famille d’actif possède ses caractéristiques propres, qui leur permettent de répondre aux différentes stratégies des enseignes, comme les emplacements en centre-ville bénéficiant de flux piétons, les vastes espaces à faible coût ou le dynamisme lié à la diversité de l’offre.

Le Centre-Ville, au cœur du flux piéton

Historiquement, les centres-villes ont toujours concentré les principaux commerces, bien que l’on y observe les loyers les plus chers. Bénéficiant des flux quotidiens naturels de piétons, les enseignes les choisissent pour obtenir un maximum de visibilité. Aussi, investir en centre-ville semble souvent moins risqué à la location et à la revente pour les investisseurs avec, pour conséquence, des rendements observés plus bas.

Pourtant, l’attractivité de nombre de centres-villes, spécialement de villes moyennes, a décru ces dernières années en raison de plusieurs facteurs : difficultés d’accessibilité et de stationnement, auxquels s’ajoute un fort développement des périphéries. Pour endiguer ce phénomène, les Plans de Déplacements Urbains, créés dans les années 1980 et renforcés en 2000, ont cherché à améliorer la desserte de certains centres-villes.

Cette année, la loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) veut aller plus loin au service de cette redynamisation : lutte contre la vacance commerciale, nouveaux types de baux commerciaux, procédures administratives simplifiées.

La périphérie, de grands espaces abordables

En France, se développer en périphérie constitue un véritable avantage économique pour certaines marques, permettant d’exploiter à moindre coûts des surfaces plus grandes : c’est le cas d’enseignes « discount » comme Action, Stokomani ou Gifi, qui peuvent s’y installer et être rentables malgré de faibles marges. Mais elles ne sont pas les seules, car des magasins traditionnellement présents en centre-ville comme Camaïeu, Brice ou Jules se tournent de plus en plus vers ces périphéries, y trouvant un modèle économique souvent plus pertinent.

En effet, les grands espaces donnent plus de liberté aux promoteurs pour construire des zones commerciales de plus en plus qualitatives, structurées et répondant aux dernières normes de développement durable. De nouveaux modèles d’espaces commerciaux hybrides entre le retail park et le centre commercial, comme l’Atoll (lien) à Angers ou Waves (lien) à Metz, réussissent à séduire des enseignes habituellement plus présentes en centre-ville. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes : en ce qui concerne les promoteurs immobiliers, les Retail Park représentent près de 65% des projets autorisés en 2017, contre 50% en 2011.

Centres Commerciaux et Galeries Marchandes, une affluence encore liée aux Hypermarchés

Souvent plus faciles d’accès et proches des zones d’habitation en province, les centres commerciaux ou galeries commerciales continuent de générer un trafic solide : 60% des Français déclarent se rendre dans un centre commercial au moins une fois par mois, et 25% une fois par semaine (Retailscope 2017, Hammerson). Les Français aiment les centres commerciaux pour deux raisons principales : la diversité de l’offre et leur praticité.

Chose étonnante : si la fréquentation des hypermarchés au cours des dix dernières années a connu une baisse régulière*, les enseignes alimentaires restent les principales locomotives des centres commerciaux et galeries marchandes.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les centres commerciaux ne connaissent donc pas plus de vacance que les centres-villes (L’observatoire des sites commerciaux 2017, CNCC) : ils demeurent des destinations de commerce et de loisirs pour des consommateurs adeptes de shopping, mais de plus en plus exigeants, car le shopping doit être un moment de plaisir. Les opérateurs l’ont bien compris et proposent une offre de plus en plus connectée, cherchant à « réinventer » les centres commerciaux en y incorporant de plus en plus de services annexes comme les gardes d’enfants, les espaces détente modernisés, les voituriers, ou le libre accès à la Wifi et à des iPads en libre-service pour consulter la presse.

Zones d’activité commerciale, des territoires en plein essor selon Marne et Finance

Si les courbes d’attractivité varient pour ces trois familles d’actifs, certaines tendances récentes doivent pourtant être soulignées. En effet, l’année 2018 a permis d’identifier une activité croissante autour de l’amélioration de l’existant dans les ZAC périphériques (zones d’activité commerciale). Restructurations, renouvellements, et projets de transition doivent se multiplier selon Marne et Finance, car la périphérie garde un fort pouvoir attractif pour les enseignes et les consommateurs grâce aux facilités d’accès et de stationnement et aux nombreuses offres complémentaires qui leurs sont proposées.

Les promoteurs continuent donc de miser sur les entrées de villes pour satisfaire les enseignes en quête de plus grands espaces, et ce, malgré des succès parfois mitigés. N’oublions pas non plus les centres-villes, sujet de préoccupation majeur des pouvoirs publics, et dont la loi Elan s’apprête à redessiner les contours.

 

*A titre d’exemple, l’hypermarché Auchan de Vélizy 2, hypermarché le plus performant de France, a connu une baisse de chiffre d’affaire de 12 % entre 2008 et 2016.