La France dispose d’un parc de zones commerciales périphériques parmi les plus étendus d’Europe occidentale, héritage des décennies de développement qui ont accompagné la motorisation de masse. Ces zones concentrent hypermarchés, enseignes spécialisées et restaurants de chaînes, souvent sur des emplacements bien reliés aux grands axes routiers mais totalement coupés du tissu urbain environnant.

Depuis une décennie, ce modèle vacille. Le e-commerce représentait environ 13 % des ventes de détail en France en 2023, selon la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad), et cette part progresse chaque année. Les grandes enseignes généralistes ferment ou réduisent leurs surfaces. Le taux de vacance commerciale en périphérie des villes a progressé depuis 2019, aggravé par la crise sanitaire et ses effets durables sur les habitudes de consommation. Ce sont des locaux vides et des parkings désertés qui signalent aujourd’hui l’entrée de villes entières.

Ce déclin laisse derrière lui un stock de foncier mal valorisé. La question n’est plus de savoir si ces zones doivent être transformées, mais à quelle vitesse et selon quels principes.

La loi ZAN change les règles du jeu

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé une contrainte structurante pour l’ensemble des acteurs de l’aménagement : diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031, et atteindre le zéro artificialisation nette à l’horizon 2050. Cet objectif se décline progressivement dans les SRADDET, les SCoT et les PLU, forçant les collectivités à chercher du foncier à recycler plutôt qu’à ouvrir de nouveaux terrains à l’urbanisation.

Dans ce contexte, les zones commerciales périurbaines constituent un gisement particulièrement intéressant. Elles sont déjà imperméabilisées, souvent desservies par des infrastructures existantes, et positionnées sur des emplacements que les agglomérations cherchent parfois à densifier. Le Cerema a publié un guide sur la requalification des zones d’activités commerciales qui identifie ces espaces comme des cibles prioritaires pour la sobriété foncière : leur transformation peut simultanément produire des logements, créer des équipements publics, désimperméabiliser des sols et améliorer le cadre paysager des entrées de ville. Le même document souligne une difficulté structurante : la propriété de ces zones est morcelée entre des foncières cotées en bourse et des investisseurs institutionnels aux agendas souvent divergents, ce qui complique le montage d’une opération d’aménagement cohérente.

Reconvertir : un chantier complexe à financer

Les premières opérations de reconversion illustrent l’écart entre l’intention et la mise en œuvre. Plusieurs métropoles françaises ont engagé des études d’entrée de ville ciblant spécifiquement les zones commerciales en déclin. En Île-de-France, des sites autour des futures gares du Grand Paris Express font l’objet de projets associant logements et commerces de proximité sur d’anciens terrains imperméabilisés. À l’étranger, des villes comme Rotterdam et Malmö ont transformé des zones logistiques ou commerciales en quartiers résidentiels mixtes, en s’appuyant sur des outils réglementaires permettant d’associer les propriétaires privés à l’effort de requalification.

Ces projets partagent un même point de blocage financier. La démolition d’une grande surface et la dépollution des sols coûtent cher, parfois plusieurs millions d’euros pour un seul site. Des dispositifs publics existent : le fonds de recyclage foncier de l’ADEME, les contrats de revitalisation commerciale portés par la Banque des Territoires, les aides des régions. Mais ces instruments restent insuffisants face à l’ampleur du stock à traiter. L’État n’a pas encore mis en place un financement national dédié à la reconversion des zones commerciales, ce qui fragilise les projets dans les agglomérations de taille moyenne, où les opérateurs privés capables de porter ces opérations sont moins nombreux.

Le risque d’une requalification à deux vitesses

Le mouvement de reconversion ne sera pas socialement neutre. Dans les métropoles dynamiques bien dotées en transports collectifs, les zones commerciales bien situées attirent des promoteurs qui y voient une opportunité de production de logements. Les reconversions s’y déclenchent plus vite, mais elles risquent de produire des quartiers valorisés peu accessibles aux ménages modestes, qui fréquentaient ces espaces pour leurs prix bas et les emplois peu qualifiés qui s’y concentraient. Le risque de gentrification périphérique n’est pas théorique.

Dans les villes petites et moyennes, l’absence d’opérateurs privés laisse les zones sans repreneur. Sans portage public solide, elles se dégradent progressivement. La Fabrique de la Cité a pointé ce risque de fracture territoriale dans ses travaux sur les mutations des périphéries commerciales : les agglomérations capables d’enclencher une reconversion ne sont pas les mêmes que celles qui en auraient le plus besoin.

L’enjeu de l’accessibilité aux services est une question politique, pas seulement technique. Ces zones ont longtemps joué un rôle économique réel pour des ménages périurbains dépendants de la voiture : l’alimentaire à bas prix et des emplois peu qualifiés en nombre. Reconvertir sans maintenir une offre accessible reviendrait à effacer une dimension entière de la géographie sociale des périphéries. Les projets les plus aboutis intègrent cet enjeu dès la programmation, avec des supermarchés de quartier et des équipements publics. Mais cela suppose que les élus locaux posent ce choix clairement, face aux logiques de rentabilité des promoteurs.

La reconversion des zones commerciales périurbaines est l’un des chantiers les plus concrets de la ville sobre en foncier. Elle mobilise des enjeux rarement réunis au même endroit : obligations légales du ZAN, mutation économique du commerce, désimperméabilisation des sols, justice spatiale dans les marges urbaines. La loi a posé le cadre, mais les premiers projets montrent que la transformation exige des moyens financiers et des outils de gouvernance que beaucoup de collectivités n’ont pas encore. La vraie ligne de partage pour les prochaines années ne séparera pas les villes qui veulent reconvertir de celles qui refusent. Elle séparera celles qui disposeront des ressources pour le faire de celles qui n’en auront pas les moyens.

Photo : cerema.fr